WEG - Entscheidungen
Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) und des OLG Frankfurt a.M. (OLG FFM) zum Wohnungseigentumsrecht in chronologischer Reihenfolge
[Genannte Entscheidungen können auf der Homepage des Bundesgerichtshofs bzw. des OLG Frankfurt am Main nach Eingabe des roten Aktenzeichens im Volltext nachgelesen werden]
Voraussetzung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft
(BGH – Urteil vom 05.06.2008 – Aktenzeichen: V ZB 85/07)
a) Vor Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft bilden die Erwerber, für die eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und denen der Besitz an der erworbenen Wohnung übergeben worden ist, eine sogenannte werdende Gemeinschaft.
b) Sie sind verpflichtet, entsprechend § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten des künftigen gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese Verpflichtung entfällt nicht dadurch, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne entsteht.
Die Anwendung des Nachbarrechts auch beim Wohnungseigentum
(BGH – Urteil vom 28.09.2007 – Aktenzeichen: V ZR 276/06).
Haben Bruchteilseigentümer oder Wohnungseigentümer vereinbart, dass sie räumlich abgegrenzte Teile des gemeinschaftlichen Grundstücks allein, also unter Ausschluss der übrigen Eigentümer, als Garten nutzen dürfen, können auf das dadurch entstandene nachbarliche Verhältnis die bundes- und landesrechtlichen Vorschriften des Nachbarrechts entsprechend angewendet werden.
Parkregelungen auf Gemeinschaftsflächen
(OLG FFM – Beschluss vom 19.06.2007 – Aktenzeichen: 20 W 403/05)
Nutzungsregelungen dürfen die Wohnungseigentümer auch über Parkplätze beschließen, solange dadurch keine Sondernutzungsregelungen begründet werden.
Keine Änderung der Teilungserklärung durch nur nachtragsbefugte Notariatsangestellte
(OLG FFM – Beschluss vom 12.03.2007 – Aktenzeichen: 20 W 524/01)
Die einer Notariatsangestellten im Rahmen der Protokollierung einer Teilungserklärung erteilte Vollmacht der teilenden Alleineigentümerin, eventuell erforderliche Nachtragserklärungen abzugeben, die zur Wahrung dieser Urkunde im Grundbuch erforderlich sind, genügen nicht zur wirksamen Erklärung eines Nachtrags zur Teilungserklärung, in dem die in der Teilungserklärung enthaltene Kostenverteilung ergänzt wird.
Zur Geltendmachung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum durch die Wohnungseigentümergemeinschaft in Prozessstandschaft
BGH - Urteil vom 12.04.2007 - Aktenzeichen: VII ZR 236/05)
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Durchsetzung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der Erwerber von Wohnungseigentum wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums an sich ziehen. Macht sie von dieser Möglichkeit Gebrauch, begründet dies ihre alleinige Zuständigkeit. Im Gerichtsverfahren tritt die Wohnungseigentümergemeinschaft als gesetzlicher Prozessstandschafter auf.
b) Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann in gewillkürter Prozessstandschaft Ansprüche verfolgen, die in einem engen rechtlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen und an deren Durchsetzung sie ein eigenes schutzwürdiges Interesse hat. Sie kann von den einzelnen Wohnungseigentümern ermächtigt werden, neben den Ansprüchen wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums Ansprüche wegen Mängeln des Sondereigentums geltend zu machen.
Entziehung des Wohnungseigentums bei fortlaufend unpünktlicher Zahlung
(BGH - Urteil vom 19.01.2007 - Aktenzeichen: V ZR 26/06)
Die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Wohngeld- und anderen Zahlungsansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann den anderen Wohnungseigentümern die Fortsetzung der Gemeinschaft mit dem säumigen Wohnungseigentümer unzumutbar machen und die Entziehung des Wohnungseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG rechtfertigen, wenn sie die ordnungsgemäße Verwaltung nachhaltig beeinträchtigt.
Rücktritt vom Kaufvertrag bei arglistigem Verschweigen eines Mangels
(BGH - Urteil vom 08.12.2006 - Aktenzeichen: V ZR 249/05)
Ein die sofortige Rückabwicklung des Kaufvertrages rechtfertigendes Interesse des Käufers bzw. ein entsprechendes Interesse, ohne vorherige Fristsetzung Schadensersatz statt Leistung verlangen zu können, ist im Regelfall anzunehmen, wenn der Verkäufer dem Käufer einen Mangel bei Abschluss des Kaufvertrages arglistig verschwiegen hat.
Auch der Mieter muss die Beseitigung einer Störung (baulichen Veränderung) dulden, die sein Vermieter (Eigentümer) vorgenommen hat
(BGH – Urteil vom 01.12.2006 – Aktenzeichen: V ZR 112/06)
Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.
Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander - Rücksichtnahme
(BGH – Urteil vom 10.11.2006 – Aktenzeichen: V ZR 62/06)
a) Zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft besteht eine schuldrechtliche Sonderverbindung, aus der Treue- und Rücksichtnahmepflichten im Sinne von § 241 Abs. 2 BGB entspringen können.
b) Ein geschädigter Miteigentümer ist verpflichtet, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen.
Altbausanierung und Bauträgervertrag: Ausschluss des Rücktritts unwirksam
(BGH – Urteil vom 28.09.2006 – Aktenzeichen: VII ZR 303/04)
Der formularmäßige Ausschluss der Befugnis, einen Erwerbervertrag über umfassend saniertes Wohneigentum zu wandeln oder sonst rückgängig zu machen, ist gemäß § 11 Nr. 10 b AGB-Gesetz unwirksam.
Streitwert der Wohnungseigentumsentziehungsklage – Verkehrswert
(BGH – Beschluss vom 21.09.2006 – Aktenzeichen: V ZR 28/06)
Der Streitwert der Eigentumsentziehungsklage bestimmt sich nach dem Verkehrswert des zu veräußernden Wohnungs- oder Teileigentums.
Richtervorbehalt beim Wohnungszutritt zum Absperren der Gasversorgung
(BGH – Beschluss vom 10.08.2006 – Aktenzeichen: I ZB 126/05)
Der Zutritt zu einer Wohnung, um die Gasversorgung zu sperren, stellt keine Durchsuchung i.S. von Art. 13 II GG, §§ 758, 758a ZPO dar. Dem Richtervorbehalt zum Schutz der Unverletzlichkeit de Wohnung (§ 13 I GG) ist in einem solchen Fall dadurch genügt, dass dem Schuldner in einer von einem Richter erlassenen Entscheidung aufgegeben wurde, dem Gläubiger den Zutritt zu einer Wohnung zu gestatten und die Einstellung der Gasversorgung zu dulden.
Mängel am Gemeinschaftseigentum: Hindert der Vergleich der Eigentümergemeinschaft den einzelnen Eigentümer an der Rückabwicklung
(BGH – Urteil vom 27.07.2006 – Aktenzeichen: VII ZR 276/05)
a) Ein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, vom Veräußerer Vor-schuss auf Mängelbeseitigungskosten zu fordern, lässt jedenfalls bis zur Zahlung des Vorschusses grundsätzlich die Befugnis des einzelnen Erwerbers unberührt, vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zu dem Zweck zu verlangen, die Voraussetzungen für den großen Schadensersatzanspruch oder die Wandelung zu schaffen.
b) Ein Vergleich aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemein-schaft, mit dem Mängel des Wohnungseigentums abgegolten werden, lässt die bereits entstandenen Ansprüche der Erwerber unberührt, vom Veräußerer großen Schadensersatz oder Wandelung zu verlangen.
Betriebskosten bei Leerstand: Kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter einer Änderung des Verteilungsschlüssels zustimmt?
(BGH – Urteil vom 31.05.2006 – Aktenzeichen: VIII ZR 159/05)
Grundsätzlich hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten selbst zu tragen. Dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (hier: Wasser, Müllabfuhr, Strom für Hausbeleuchtung und Fahrstuhl). Der Vermieter hat jedenfalls dann keinen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung eines (hier: konkludent) vereinbarten Verteilungsschlüssels zur Entlastung der leerstehenden Wohnungen, wenn der neue Maßstab unabhängig von Umfang und Dauer des tatsächlichen Leerstandes gelten soll.
Versorgungssperre gegen wohngeldsäumigen Wohnungseigentümer
(OLG FFM – Beschluss vom 21.02.2006 – 20 W 56/06)
1. Unter Berücksichtigung des verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgebots kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die weitere Lieferung von Wasser, Strom und Wärmeenergie einstellen, wenn ein Wohnungseigentümer mit seinen laufenden Beitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug gerät; wegen der Schwere des Eingriffs müssen die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft allerdings fällig sein und zweifelsfrei bestehen.
2. Sie kann danach eine Versorgungssperre beschließen und damit auch den Verwalter zu entsprechenden Maßnahmen ermächtigen, dass die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von der zentralen Versorgungsleitung abgetrennt werden.
Verflechtung: Darf der WEG-Verwalter auch eine Wohnung aus seinem Verwaltungsbestand als Makler provisionspflichtig vermitteln?
(BGH – Urteil vom 28.04.2005 – III ZR 387/04).
Der vom Käufer beauftragte Vermittlungsmakler ist auch dann berechtigt, eine Provision zu verlangen, wenn er für den Verkäufer sowohl das Gemeinschaftseigentum als auch das verkaufte Sondereigentum verwaltet hat.