Mietrechts - Entscheidungen
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Die Vorschriften der Heizkostenverordnung müssen dem Mieter im Rahmen Abrechnung weder mitgeteilt noch erläutert werden.
BGH, Urteil vom 26.10.2011 - VIII ZR 268/10 (+ VIII ZR 269/10)
Der Vermieter hat eine Heizkostenabrechnung zu erstellen, die den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Eine Pflicht, diese Vorschriften mitzuteilen oder zu erläutern, trifft ihn hingegen nicht. Nach der Rechtsprechung des Senats genügt es für eine formell wirksame Abrechnung im Bereich der Heizkostenverordnung, wenn ein mit den einschlägigen Rechtsvorschriften vertrauter Mieter anhand der mitgeteilten Faktoren die vorgenommene Abrechnung nachprüfen kann.
Liegen Wohnung und Garage auf demselben Grundstück ist auch bei separaten Verträgen von einem einheitlichen Vertragsverhältnis auszugehen.
BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 251/10
a) Sind Wohnung und Garage Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage unzulässig.
b) Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen. Es bedarf dann der Widerlegung dieser Vermutung durch besondere Umstände, welche die Annahme rechtfertigen, dass die Mietverhältnisse über die Wohnung und die Garage nach dem Willen der Beteiligten eine rechtliche Einheit bilden sollen. Das ist im Regelfall dann anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen.
Auskunftsanspruch über Betriebskostenhöhe bei vereinbarter Pauschale nur in Ausnahmefällen
BGH, Urteil vom 16.11.2011 - VIII ZR 106/11
Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten insgesamt bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.
Zum Beginn der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters nach § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB
BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 8/11
Nach § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB beginnt die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in dem Zeitpunkt, in dem er die Sache zurückerhält. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs setzt die Rückgabe im Sinne dieser Vorschrift grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil er erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen. Hierbei ist zu beachten, dass der Mieter zwar das Recht hat, die gemietete Sache auch schon vor der Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, die Mietsache jederzeit - sozusagen "auf Zuruf" – zurückzunehmen.
Zu den Substantiierungsanforderungen bei der Geltendmachung von Mängeln am Mietobjekt
BGH, Beschluss vom 25.10.2011 - VIII ZR 125/11
Ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht zu fordern, dass er über eine hinreichend genaue Beschreibung der Mangelerscheinungen ("Mangelsymptome") hinaus die - ihm häufig nicht bekannte - Ursache dieser Symptome bezeichnet.
Vermieter muss den Einbau einer modernen Heizungsanlage durch den Mieter nicht gestattet.
BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 10/11
Der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm gestattet, selbst bauliche Veränderungen an der Wohnung mit dem Ziel einer Modernisierung oder Erhöhung des Wohnkomforts vorzunehmen. Die Erteilung einer derartigen Erlaubnis steht vielmehr im Ermessen des Vermieters, der sein Ermessen jedoch nicht missbräuchlich ausüben darf. Die Entscheidung, eine vermietete Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses im bisherigen vertragsgemäßen Zustand zu belassen und etwaige Investitionen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses im Zusammenhang mit einer Neuvermietung vorzunehmen, hält sich im Rahmen der dem Eigentümer zustehenden Befugnis, mit seiner Sache nach Belieben zu verfahren und ist nicht rechtsmissbräuchlich.
Dem Eigentümer eines Grundstücks steht nicht das Sonderkündigungsrecht des § 1056 Abs. 2 BGB zu, wenn er Alleinerbe des Vermieters ist
BGH, Urteil vom 12.10.2011 - VIII ZR 50/11
Dem Eigentümer ist nach Treu und Glauben eine Kündigung nach § 1056 Abs. 2 BGB verwehrt, wenn er unabhängig von § 1056 Abs. 1 BGB persönlich an den Mietvertrag gebunden ist, beispielsweise, wenn er ihn vor der Bewilligung des Nießbrauchs noch als Eigentümer selbst abgeschlossen hatte, wenn er dem Mietvertrag beigetreten oder wenn er Alleinerbe des Vermieters geworden ist. In einem solchen Fall muss sich der Eigentümer an einer vereinbarten bestimmten Laufzeit des Mietvertrages oder einer sonstigen Erschwerung der ordentlichen Kündigung festhalten lassen, denn anderenfalls würde die den Schutz des Mieters bezweckende Vorschrift des § 1056 BGB in ihr Gegenteil verkehrt.
„Weißen der Wände“ stellt unzulässige Farbvorgabe dar - damit keine wirksame Übertragung der Schönheitsreparaturen
BGH, Urteil vom 21.09.2011 – VIII ZR 47/11
Nach der auch im Individualprozess gebotenen (vgl. BGH, Urteil vom 29. April 2008 - KZR 2/07, BGHZ 176, 244 Rn. 19) - kundenfeindlichsten Auslegung der Formularklausel (§ 305c Abs. 2 BGB) ist die Pflicht des Mieters zum "Weißen" von Decken und Wänden dahin zu verstehen, dass ein Anstrich mit weißer Farbe vorzunehmen ist (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, NJW 2009, 3716 Rn. 8). In dieser Auslegung liegt nach der Rechtsprechung des Senats eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, weil er auch während des laufenden Mietverhältnisses in der vorgegebenen Farbwahl dekorieren muss und dadurch in seiner persönlichen Lebensgestaltung eingeschränkt wird, ohne dass dafür ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters besteht (Senatsurteil vom 23. September 2009 - VIII ZR 344/08, aaO Rn. 9 f.; Senatsbeschluss vom 16. Dezember 2009 - VIII ZR 175/09, WuM 2010, 184 Rn. 3).
Zur Zulässigkeit der Kündigung eines separat abgeschlossenen Garagenmietvertrages
BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10
Die Kündigung eines Garagenmietvertrages ist nur dann unzulässig, wenn die Garage Bestandteil des Wohnungsmietverhältnisses ist. Bei einem schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einem separat abgeschlossenen Mietvertrag über eine Garage spricht eine widerlegbare Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit der beiden Vereinbarungen, sodass grundsätzlich der Garagenmietvertrag separat gekündigt werden kann. Zu einer anderen Beurteilung gelangt man ggf. dann, wenn die Umstände des Falles die Annahme rechtfertigen, dass beide Verträge nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden sollen und sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden.
Anspruch des Vermieters auf Einbau von funkbasierten Ablesegeräten
BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 326/10
Der Mieter hat den Einbau von funkbasierten Verbrauchserfassungsgeräten zu dulden. Ein Anspruch ergibt sich für die Heizenergie- und Warmwasserzähler aus § 4 Abs. 2 Satz 1 Halbs. 2 der Heizkostenverordnung. Diese Norm erfasst nicht nur die Erstausstattung der Mieträume mit Heizkostenerfassungsgeräten und den Austausch unbrauchbar gewordener Geräte, sondern begründet auch eine Duldungspflicht des Mieters für den Austausch noch funktionstüchtiger Messgeräte durch modernere Systeme. Zudem besteht gemäß § 554 Abs. 2 BGB ein Anspruch auf Duldung des Einbaus des funkbasierten Kaltwasserzählers. Die Würdigung dahingehend, dass es sich hierbei um eine Wohnwertverbesserung handele, ist nicht zu beanstanden. Insbesondere kann es den Wert der Wohnung erhöhen, wenn diese zum Zwecke der Ablesung nicht betreten werden muss, zumal der Mieter ohnehin den Einbau von Heizkosten- und Warmwasserzählern dulden muss und so der Einbau von zwei verschiedenen Ablesesystemen vermieden werden kann.
Kein Sicherheitszuschlag bei der Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen
BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 294/10
Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nur dann angemessen im Sinne von § 560 Abs. 4 BGB ist, wenn sie auf die voraussichtlich tatsächlich entstehenden Kosten im laufenden Abrechnungsjahr abstellt. Grundlage für die Anpassung der Vorauszahlungen ist dabei die letzte Betriebskostenabrechnung. Allerdings kann bei der Anpassung auch eine konkret zu erwartende Entwicklung der künftigen Betriebskosten berücksichtigt werden. Indes besteht kein Raum für einen abstrakten, nicht durch konkret zu erwartende Kostensteigerungen für einzelne Betriebskosten gerechtfertigten "Sicherheitszuschlag" von 10 %.
Zu den Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung
BGH, Urteil vom 28.09.2011 - VIII ZR 242/10
Der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck nicht verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt wird. Die Ankündigung muss dem Mieter eine zureichende Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung verändert wird und wie sie sich auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Hierfür genügt es, wenn die Ankündigung den Mieter, der die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen.
Center-Management-Kosten nicht formularmäßig neben Verwaltungskosten auf Gewerberaummieter umlegbar
BGH, Urteil vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09
Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten des Einkaufscenters zusätzlich zu den Kosten der "Verwaltung" nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam.
Mieterhöhungsverlangen muss sich nicht zwingend auf neuesten Mietspiegel stützten
BGH, Versäumnisurteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 337/10
Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat. Die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel stellt lediglich einen inhaltlichen Fehler dar.
Einmalige einvernehmliche Verlängerung der Abrechnungsperiode zulässig
BGH, Urteil vom 27.07.2011 - VIII ZR 316/10
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.
(Zu den Kernaussagen der Entscheidung)
Zum Unterlassungsanspruch gegen Nachbarn (Mieter) bei Zugangsbehinderungen
BGH, Urteil vom 01.07.2011 - V ZR 154/10
Zugangsbehinderungen kann der Eigentümer unabhängig davon abwehren, ob sie auf dem öffentlichen Straßenraum oder auf seinem Grundstück stattfinden. Das Recht eines Grundstückseigentümers, der als Straßenanlieger in besonderem Maß auf die Nutzung der sein Grundstück erschließenden Straße angewiesen ist, auf Teilnahme an dem Gemeingebrauch an dem Straßengrundstück gehört zu den durch § 903 BGB garantierten Nutzungsbefugnissen, wobei nicht wesentliche, kurzfristige Beeinträchtigungen der Zufahrt für Be- und Entladegeschäfte vor dem Nachbargrundstück aufgrund des nachbarschaftlichen Rücksichtnahmegebotes zu dulden sind.
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Zu den inhaltlichen Anforderungen einer Eigenbedarfskündigung
BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 317/10
Dem in § 573 Abs. 3 BGB enthaltenen Begründungserfordernis für eine Kündigung des Vermieters wird Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt wird, und das Interesse darlegt, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem brauchen Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben nicht nochmals wiederholt zu werden.
Betriebskostenspiegel nicht entscheidungsrelevant für den Einzelfall
BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10
Nach dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz ist der Vermieter zwar verpflichtet, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Der Mieter, der mit der Behauptung eines Verstoßes gegen den in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB niedergelegten Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bei der Betriebskostenabrechnung einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend macht, trägt jedoch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Insoweit genügt der Hinweis auf einen gegenüber dem "Betriebskostenspiegel für Deutschland" erhöhten Betriebskostenansatz nicht den prozessualen Darlegungsanforderungen. Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.
Bereicherungsansprüche bis Dezember 2001 wegen Wohnflächenabweichung in der Regel verjährt
BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 30/10
Für den Beginn der vierjährigen Verjährung gemäß § 197 BGB a.F. kommt es nicht auf die Kenntnis des Gläubigers von den anspruchsbegründenden Umständen an. Gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 2 EGBGB bleibt es bei dem Ablauf der Verjährung nach früherem Recht, wenn die nach altem Recht längere Frist früher abläuft als die kürzere Frist nach neuem Recht.
Schadenersatzanspruch einer WEG gegen einen Mieter unterliegt nicht der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB
BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 349/10
Die mietrechtliche Vorschrift des § 548 Abs. 1 BGB, die eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten vorsieht, ist auf einen Schadensersatzanspruch einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Beschädigung von Gemeinschaftseigentum durch einen Mieter nicht anwendbar ist. Der Anspruch unterliegt vielmehr der Regelverjährung von drei Jahren.
Zur Ersatzzustellung durch Briefeinwurf
BGH, Urteil vom 16.06.2011 - III ZR 342/09
a) Für die Wirksamkeit einer Ersatzzustellung nach §§ 178 bis 181 ZPO genügt, vorbehaltlich dolosen Verhaltens, nicht, dass der Adressat in zurechenbarer Weise den Rechtsschein geschaffen hat, unter der Zustellanschrift eine Wohnung oder Geschäftsräume zu nutzen. Insbesondere reicht nicht, dass er nach Aufgabe der Wohnung oder der Geschäftsräume ein Schild mit seinem Namen an dem Briefeinwurf belässt.
b) Der nur einem überschaubaren Personenkreis (hier: drei Parteien) zugängliche Briefschlitz in einem Mehrparteienhaus ist auch dann für eine Ersatzzustellung gemäß § 180 Satz 1 ZPO geeignet, wenn die Sendungen nicht in ein geschlossenes Behältnis fallen, sondern auf den Boden des Hausflurs, sofern der Adressat seine Post typischerweise auf diesem Weg erhält und eine eindeutige Zuordnung des Einwurfschlitzes zum Empfänger möglich ist.
Inanspruchnahmeverfügung bei drohender Obdachlosigkeit
VG Frankfurt, Beschluss vom 06.06.2011 - 8 L 1441/11.F
1. Für die Beseitigung drohender Obdachlosigkeit ist der Obdachlose nach den §§ 11, 6 HSOG selbst verantwortlich.
2. Die Inanspruchnahme des Eigentümers der Wohnung, deren Räumung dieser betreibt, ist nur unter den engen Voraussetzungen des § 9 HSOG (Nichtverantwortlicher) zulässig.
3. Die grundsätzlich nach § 2 Satz 2 HSOG zuständige Verwaltungsbehörde hat nach § 9 Abs. 1 Nr. 3 HSOG vor der Inanspruchnahme des nichtverantwortlichen Wohnungseigentümers ernsthafte und nachprüfbare Anstrengungen in Bezug auf eine anderweitige Unterbringung des Obdachlosen zu unternehmen.
4. § 9 Abs. 1 Nr. 4 HSOG verbietet es aus Gründen der Einheitlichkeit der Rechtsordnung, für einen längeren Zeitraum oder gar dauerhaft die Wirksamkeit zivilrechtlicher Räumungstitel zu unterlaufen.
Vermieter muss ordnungsgemäß installierte Öfen keiner regelmäßigen Kontrolle unterziehen
BGH, Beschluss vom 01.06.2011 - VIII ZR 310/10
Der Vermieter ist im Rahmen seiner Instandhaltung- und Verkehrssicherungspflicht nicht gehalten ist, ordnungsgemäß installierte Öfen in der Wohnung des Mieters ohne besonderen Anlass einer regelmäßigen Kontrolle, etwa im Hinblick auf die Funktionsfähigkeit und Dichtigkeit der Wandanschlüsse, zu unterziehen. Ähnlich wie bei der Elektroinstallation in der Wohnung des Mieters reicht es - soweit nicht im Einzelfall besondere Umstände vorliegen - aus, wenn auftretende Unregelmäßigkeiten oder vom Mieter angezeigte Mängel unverzüglich von einem Fachmann abgestellt werden.
Erwerber haftet für Kaution
BGH, Urteil vom 01.06.2011 - VIII ZR 304/10
Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war.
Fortlaufend unpünktliche Mietzahlung rechtfertigt nach Abmahnung fristlose Kündigung
BGH, Urteil vom 01.06.2011, - VIII ZR 91/10
Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine so gravierende Pflichtverletzung dar, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1, Abs. 3 BGB rechtfertigt. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gilt das auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.
Formelle Mängel, die nur einzelne Kostenpositionen betreffen, führen nicht zwingend zur Unwirksamkeit der gesamten Abrechnung
BGH, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 240/10
a) Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.
b) Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.
Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung nur für die Zukunft möglich
BGH, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 271/10
a) Nach einer Betriebskostenabrechnung ist eine Anpassung der Vorauszahlungen auch dann möglich, wenn bereits die folgende Abrechnungsperiode abgelaufen, aber noch nicht abgerechnet ist.
b) Eine Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen ist nur für die Zukunft möglich.
Keine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung bei jahrelanger widerspruchsloser Hinnahme
BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 191/10
Wenn der Vermieter ein wiederkehrendes vertragswidriges Verhalten des Mieters über Jahre oder gar Jahrzehnte widerspruchslos hinnimmt, hat er den Anschein gesetzt, dass er den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. In diesem Fall ist die Annahme, ihm sei die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, nicht gerechtfertigt.
Vermieter kann bei erheblichem Zahlungsrückstand auf zukünftige Leistung klagen
BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 146/10
Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen.
Minderung wirkt sich auch auf Betriebskostenabrechnung aus
BGH, Urteil vom 13.04.2011 - VIII ZR 223/10
Da sich die Minderung, soweit sie gerechtfertigt ist, auf die Gesamtmiete einschließlich aller Nebenkosten bezieht, kann erst aufgrund der Jahresabrechnung der Betriebskosten abschließend ermittelt werden, ob hinsichtlich der Gesamtmiete unter Berücksichtigung der gerechtfertigten Minderung noch eine Nachforderung des Vermieters oder ein Guthaben des Mieters besteht. Eine etwaige Nachforderung der Klägerin ist am einfachsten dadurch zu berechnen, dass die vom Mieter im Abrechnungsjahr insgesamt geleisteten Zahlungen der von ihm geschuldeten Gesamtjahresmiete (Jahresbetrag der Nettomiete zuzüglich der abgerechneten Betriebskosten abzüglich des in dem betreffenden Jahr insgesamt gerechtfertigten Minderungsbetrages) gegenübergestellt werden.
Ausnahmsweise Korrektur der Betriebskostenabrechnung trotz Fristablauf
BGH, Urteil vom 30.03.2011, VIII ZR 133/10
Grundsätzlich kann der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der Frist aus § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nicht mehr zum Nachteil des Mieters korrigieren. Ausnahmsweise ist eine Nachberechnung jedoch zulässig, wenn für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar war, dass dem Vermieter ein Fehler unterlaufen ist. Unter diesen Umständen ist es dem Mieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verwehrt, den Vermieter an seinem offensichtlichen und kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigierten Versehen festzuhalten.
Kosten einer Doppelhaushälfte können direkt weiterbelastet werden
BGH, Beschluss vom 15.03.2011 - VIII ZR 243/10
Bei der Betriebskostenabrechnung für eine Doppelhaushälfte kann der Vermieter die direkt für die Haushälfte anfallenden Betriebskosten dem Mieter in Rechnung stellen. Er müssen nicht die Kosten für beide Häuser zusammengefasst und dann verteilt werden.
Auch bei möblierter Wohnung Minderung bei Flächenabweichung
BGH, Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 209/10
Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert.
Mieterhöhung auch ohne Ankündigung der Modernisierung zulässig
BGH, Urteil vom 02.03.2011 - VIII ZR 164/10
Die Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat.
Vorbehaltlose Zahlung bzw. Erstattung auf Abrechnung kein Schuldanerkenntnis
BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht.
Korrektur der Abrechnung auch bei Guthaben innerhalb der Abrechnungsfrist zulässig
BGH, Urteil vom 12.01.2011 - VIII ZR 296/09
Jedenfalls seit der gesetzlichen Einführung der ausschlussbewehrten Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2, 3 und Satz 5, 6 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 erlauben weder die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch die vorbehaltslose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer späteren Nach- oder Rückforderung während des Laufs der genannten Fristen entgegensteht.
Keine ununterbrochene Minderung für Mangel der sich nur periodisch auswirkt
BGH, Urteil vom 15.12.2010 - XII ZR 132/09
Wirkt sich in einem Gewerberaummietvertrag ein Mangel nur periodisch erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist der Mietzins auch nur in diesem Zeitraum kraft Gesetzes herabgesetzt.
Kein Minderung wenn Stromversorgung aufgrund Verschuldens des Mieters eingestellt wird
BGH, Urteil vom 15.12.2010 - VIII ZR 113/10
Eine auf einen Zahlungsrückstand des Mieters einer Wohnung gegenüber dem Stromversorger beruhende Unterbrechung der Stromlieferung (Ausbau des Stromzählers) führt nicht zu einer Minderung der Miete, da dieser Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist.
Keine Eigenbedarfskündigung für Gesellschafter einer OHG
BGH, Urteil vom 15.12.2010 - VIII ZR 210/10
Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.
Kündigungsverzicht über 4 Jahre ab Vertragsabschluss unwirksam
BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 86/10
Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsschlusses bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet.
Formell-fehlerhafte Abrechnung setzt Einwendungsfrist nicht in Gang
BGH, Urteil vom 08.12.2010 - VIII ZR 27/10
Der Zugang einer den formellen Anforderungen nicht genügenden Betriebskostenabrechnung setzt die Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB nicht in Gang. Dies hat zur Folge, dass der Einwendungsausschluss des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hinsichtlich der Kostenpositionen nicht greift, bei denen es an einer in formeller Hinsicht ordnungsgemäßen Abrechnung fehlt.
Auch das Ableseergebnis eines nicht geeichten Wasserzählers kann verwendet werden
BGH, Urteil vom 17.11.2010 - VIII ZR 112/10
a) Ist im Mietvertrag eine nach § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB zulässige Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage eines erfassten Verbrauchs vereinbart, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst worden ist.
b) Beruhen die in die Betriebskostenabrechnung eingestellten Verbrauchswerte auf der Ablesung eines geeichten Messgeräts, spricht eine tatsächliche Vermutung dafür, dass diese Werte den tatsächlichen Verbrauch richtig wiedergeben.
c) Den von einem nicht (mehr) geeichten Messgerät abgelesenen Verbrauchswerten kommt die Vermutung ihrer Richtigkeit nicht zu. In diesem Fall muss der Vermieter im Prozess die Richtigkeit der abgelesenen Werte zur Überzeugung des Tatrichters nachweisen.
Schriftformklausel gilt nicht für Mieterhöhung
BGH, Urteil vom 10.11.2010 - VIII ZR 300/09
Eine Schriftformabrede für Änderungen und Ergänzungen eines Wohnraummietvertrages gilt nicht für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558a BGB.
Bildung von Abrechnungseinheiten zulässig
BGH, Urteil vom 20.10.2010 - VIII ZR 73/10
Sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, ist der Vermieter preisfreien Wohnraums bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten regelmäßig berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude vergleichbarer Bauweise, Ausstattung und Größe zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen. Dies gilt auch dann, wenn nur hinsichtlich einzelner Betriebskosten (hier: Heizkosten) ein unabweisbares technisches Bedürfnis für eine gebäudeübergreifende Abrechnung besteht.
Insolvenzfestes Kautionskonto erforderlich
BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10
Der Mieter darf die Zahlung der Kaution an den Vermieter von der Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen.
Verteilungsschlüssel „Personen“ kann in Bruchteilen angegeben werden
BGH, Urteil vom 15.09.2010 - VIII ZR 181/09
Eine Betriebskostenabrechnung nach Personenzahl ist nicht deshalb unwirksam, weil die Gesamtpersonenzahl mit einem Bruchteil angegeben ist.
Samstag für Mietzinszahlung kein Werktag
BGH, Urteil vom 13.07.2010 - VIII ZR 129/09
Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen
Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen trotz Versäumung der Abrechnungsfrist
BGH, Urteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 258/09
Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.
Mieter muss den Einbau neuer Messgeräte dulden
BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 170/09
Beabsichtigt der Gebäudeeigentümer, eine bisher vorhandene Lücke bei der Erfassung des Wärmeverbrauchs in einer Wohnung durch die Installation eines zusätzlichen Messgerätes zu schließen, hat der Wohnungsnutzer dies nach § 4 Abs. 2 Halbsatz 2 HeizkostenVO zu dulden.
Mieter muss Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnung jährlich neu erheben
BGH, Urteil vom 12.05.2010 - VIII ZR 185/09
Materiell-rechtliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung (hier: fehlende Umlagefähigkeit der Grundsteuer) muss der Mieter dem Vermieter auch dann innerhalb eines Jahres (erneut) mitteilen, wenn er sie bereits gegenüber einer früheren Abrechnung erhoben hatte.
Betriebskostenabrechnung muss nicht gegenüber allen Mietern vorgenommen werden
BGH, Urteil vom 28.04.2010 - VIII ZR 263/09
Der Vermieter ist nicht daran gehindert, die nach § 556 Abs. 3 BGB geschuldete Abrechnung der Betriebskosten, die eine Nachforderung zu seinen Gunsten ausweist, nur einem von mehreren Mietern gegenüber vorzunehmen und lediglich diesen auf Ausgleich des sich hieraus ergebenden Nachzahlungsbetrags in Anspruch zu nehmen.
Nichten und Neffen rechtfertigen Eigenbedarfskündigung
BGH, Urteil vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09
Leibliche Nichten und Neffen des Vermieters sind kraft ihres nahen Verwandtschaftsverhältnisses zum Vermieter Familienangehörige im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Regelmäßige Sperrmüllkosten sind umlagefähig
BGH, Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09
Sofern Sperrmüllkosten laufend dadurch entstehen, dass Mieter oder Dritte unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen, handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Diese Kosten sind umlagefähig.
Heizkostenabrechnung – Angabe von Summen ist ausreichend
BGH, Urteil vom 25.11.2009 – VIII ZR 322/08
Eine ordnungsgemäße Abrechnung über Brennstoffkosten erfordert nur die summenmäßige Angabe der Verbrauchswerte und der dafür angefallenen Kosten. Eine aus sich heraus vollständige Überprüfbarkeit dieser Angaben auf ihre materielle Richtigkeit ist nicht erforderlich, sondern bleibt einer auf Verlangen des Mieters zu gewährenden Belegeinsicht vorbehalten.
Kosten der Öltankreinigung sind umlagefähig
BGH, Urteil vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08
a) Wiederkehrende Kosten der Reinigung des Öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten.
b) Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.
Wohnfläche - 10 %-Grenze gilt auch bei vermietetem Einfamilienhaus
BGH, Urteil vom 28.10.2009 – VIII ZR 164/08
Auch bei einem vermieteten Einfamilienhaus mit Garten stellt eine Wohnflächenabweichung einen zur Minderung berechtigenden Mangel dar, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % nach unten abweicht. Eine Anhebung dieses Grenzwerts wegen der mitvermieteten Gartenfläche kommt nicht in Betracht.