Mietrechts - Entscheidungen

Entscheidungen des Bundesgerichtshofes (BGH) und des OLG Frankfurt am Main (OLG FFM) zum Mietrecht  in chronologischer Reihenfolge

[Genannte Entscheidungen können auf der Homepage des Bundesgerichtshofs bzw. des OLG Frankfurt am Main nach Eingabe des roten Aktenzeichens im Volltext nachgelesen werden]

Auch im Gewerbemietrecht sind „starre Fristen“ für Schönheitsreparaturen unzulässig.
(BGH - Urteil vom 08.10.2008 – Aktenzeichen: XII ZR 84/06)

Ein Vermieter von Gewerberäumen kann Schönheitsreparaturen durch einen Formularvertrag nicht auf den Mieter übertragen, wenn dieser danach die Verschönerungsarbeiten in starren Fristen durchführen muss. Eine formularmäßige Übertragung der Schönheitsreparaturen im Gewerberaummietrecht ist nicht wirksam, wenn der Mieter danach verpflichtet wäre, die Arbeiten in starren Fristen und unabhängig von dem Erhaltungszustand der Mietsache durchzuführen.

Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus
(BGH – Urteil vom 17.09.2008 – Aktenzeichen: VIII ZR 58/08)

Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

Kündigung wegen Zahlungsverzug bei der Geschäftsraummiete
(BGH – Urteil vom 23. Juli 2008 – Aktenzeichen: XII ZR 134/06)

a) Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.
b) Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinander folgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.
c) Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).

Nutzergruppenzähler für Heizkosten im gemischt genutzten Gebäude
(BGH – Urteil vom 16.07.2008 – Aktenzeichen: VIII ZR 57/07)

Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird.

Keine Mieterhöhung bei unwirksamer Schönheitsreparaturenklausel
(BGH – Urteil vom 09.07.2008 – Aktenzeichen: VIII ZR 181/07)

Der Vermieter ist nicht berechtigt, eine Mieterhöhung in Form eine Zuschlags zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Abmahnung bei schleppender Mietzahlung vor Kündigung nicht erforderlich
(BGH – Urteil vom 28.11.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 145/07).

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.

Unzulässige Klausel zur Haustierhaltung in der Mietwohnung
(BGH – Urteil vom 14.11.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 340/06).

Die Klausel in einem formularmäßigen Mietvertrag „Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters“ hält der Inhaltskontrolle nach § 307 I BGB nicht stand.

Grundsätze zur Betriebskostenabrechnung: Kostenschätzung bei Heizkosten; Wohnflächenabweichung und Betriebskosten; Ablauf der Abrechnungsfrist und Vorauszahlungen; Wirtschaftlichkeitsgrundsatz
(BGH – Urteil vom 31.10.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 261/06)

1. Ist eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nach § 7 Abs. 1 oder § 9a HeizkostenV objektiv nicht (mehr) möglich, können die Kosten allein nach der Wohnfläche - unter Abzug von 15 % des auf den Mieter entfallenden Kostenanteils - abgerechnet werden.
2. Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt (Fortführung der Senatsurteile vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, NJW 2004, 1947 und vom 23. Mai 2007 - VIII ZR 138/06, NJW 2007, 2626).
3. Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).
4. Aus dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit lässt sich eine Verpflichtung des Vermieters zur Modernisierung einer vorhandenen alten, die Wärmeversorgung der Wohnung jedoch sicherstellenden Heizungsanlage nicht herleiten.

Frist für Einwendung der fehlenden Vereinbarung einer Betriebskostenposition – Stillschweigende Mietvertragsänderung
(BGH – Urteil vom 10.10.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 279/06)

1. Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.
2. Der Mieter stimmt einer Umlage nicht vereinbarter Betriebskosten nicht allein dadurch zu, dass er gegen die in der Vergangenheit ein Guthaben zu seinen Gunsten ergebende Betriebskostenabrechnung keine Einwendungen erhebt.

Unwirksamkeit „isolierter“ Endrenovierungsklausel
(BGH – Urteil vom 12.09.2007 – Aktenzeichen: VIII ZR 316/06)

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieter unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.

„Salvatorische Klausel“ und Pflicht zur Herstellung der Schriftform eines Mietvertrages
(BGH – Urteil vom 25.07.2007 – Aktenzeichen: XII ZR 143/05)

Eine allgemeine salvatorische Klausel (Erhaltungs- und Ersetzungsklausel) in einem auf längere Zeit als ein Jahr geschlossenen Mietvertrag über Gewerberäume verpflichtet die Vertragsparteien nicht zur Nachholung der nicht gewahrten Schriftform.

Bei unwirksamer Renovierungsklausel ist Mieterhöhung möglich
(OLG FFM - Beschluss vom 28.12.2007 - Aktenzeichen: 2 U 200/07) 

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen.

Schimmelpilzbefall: Abmahnung vor fristloser Kündigung erforderlich
(BGH - Urteil vom 18.04.2007 - Aktenzeichen: VIII ZR 182/06)

Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung nach § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1 BGB ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB eine angemessene Abhilfefrist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat.

Kündigungsverzicht - Schriftform
(BGH - Urteil vom 04.04.2007 - Aktenzeichen: VIII ZR 223/06)

Ein Verzicht des Vermieters auf das Recht, das Wohnraummietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, bedarf - wie der gesamte Mietvertrag - gem. § 550 Satz 1 BGB der Schriftform, wenn der Verzicht für mehr als ein Jahr gelten soll.